Ипотечные банкроты. Кто это и как они повлияют на рынок недвижимости?

Ипотечные банкроты потянут рынок недвижимости вместе с собой на дно.

Именно такие заголовки всё чаще пестрят в океане инфошума. Конечно, коррекция цен на раздутый бетон неизбежна, но даже до уровня прошлого года ещё надо дожить.

Благо время сейчас работает против продавцов бетона, льготную ипотеку оставят в «кастрированном» виде, избранным регионам, либо определенной категории граждан, но это факторы далеко не решающие.

За удержание цен недвижимости на текущих уровнях будет выступать лишь снизившееся предложение котлованов на продажу. Но отчасти этот дефицит создан искусственно, так как переход на эскроу не всем застройщикам даётся легко. Не все строители муравейников могут получить проектное финансирование в банках: у мелких и ряда средних застройщиков с этим проблемы.

В феврале 2021 в несколько раз упали показатели выдачи разрешений на строительство, но повторюсь это искусственная проблема, которая будет так или иначе решена:

  1. Либо эти стройконторы смогут влиться в лоно эскроу-счетов.
  2. Либо их поглотят более успешные конкуренты.

А вот за разворот цен, особенно на гетто-постройки, будет играть всё больше факторов. Всё строго по учебнику Карла Маркса: кривые спроса и предложения.

Сейчас мы находимся в точке снижения, как спроса, так и предложения, поэтому на цены ничто не давит. Однако в дальнейшем спрос продолжит стремительное падение, а предложение наоборот будет расти, пусть и незначительно.

Число покупателей уже стремительно снижается, хотя льготная ипотека пока орошает всю нашу территорию, однако засуха уже рядом.

Набор условий, которые толкнут рынок недвижимости с горы:

  • Перегрев цен, и не готовность ряда покупателей отовариваться по ним.
  • Рост закредитованности и снижение платежеспособных заёмщиков с приличным доходом.
  • Снижение располагаемых доходов домохозяйств, наряду с увеличением повседневных расходов (ощутимая продовольственная и промтоварная инфляция).
  • Рост налоговой нагрузки, как на бизнес, так и на физлиц. Кадастровая стоимость недвижимости, после бурного прошлогоднего взлета будет пересчитана и это уже не копейки, рост тарифов ЖКХ туда же.
  • Банкротства мелких и средних предприятий способны разрушить ипотечные цепочки и повлечь увеличение количества банкротств граждан.
  • Выброс на рынок, квартир от несостоявшихся ипотечников (сейчас потенциальная доля таких квартир меньше 1%, но она растет, штаты рухнули при неплатежах ипотеки в 7%).
  • Застройщикам необходимо будет продавать квартиры, так как они связаны обязательствами по проектному финансированию и вполне можно увидеть существенные дисконты через 1-2 года в уже построенных жилых комплексах.
  • Рост ключевой ставки, как следствие удорожание кредитов, снижение потока желающих вложиться в квартиры, а также увеличение ставок по депозитам вернет часть инвесторов обратно «из бетона» в банки.
  • Низкая ликвидность недвижимости, длительная окупаемость вложений (больше 15 лет). Снижение либо совсем незначительный локальный рост аренды, опять же, отпугнет часть инвесторов от бетонных вложений в иные инструменты.

А что говорят и думают люди?

-С 2005 года работаю в строительстве. Цена строящихся домов только росла. В кризис на 2-3 месяца просто замораживалась, либо применялся лестничный маркетинг, типа дешевле купите, но уже без отделки. И все эксперты в момент кризиса кричали, что цена на строящееся будет падать и ничего никогда не падало, потому что у строительной компании есть 1000 и один способ, как сократить издержки, в конце концов просто заморозить и бросить объект, пока все не наладится. А после кризиса был всегда отскок вверх, наверстывание запущенной выгоды.

Уже ни один кризис пережил в строительстве, хватит писать чушь. Тех анализ рынков здесь не работает. Это просто цифры. Людям всегда нужно будет есть и где-то жить.

-Вообще-то падение ввода жилья было с 2016 года, за исключением одного 2019-го. С чего бы оно вдруг стало расти, да еще такими темпами, что обрушит ценник? Как оно должно быть, не значит что оно будет.

-Всегда был только рост. У жилья и у бензина. Коррекция была, падения не было. И не будет. Суть в том, что происходит УРБАНИЗАЦИЯ. Возможно, искусственно. Это цель большого капитала. Увеличивается территория городов, увеличивается количество населения. Едут как с регионов России, так и с ближнего зарубежья. Пока эта тенденция есть -цены будут расти. Пойдёт население в регионы — всё изменится.

-Народ думает, что инфляцию разгонят как в 90-е и они будут получать миллионы и быстренько все выплатят. А вот и нет!!!

Цены растут, а доходы нет. Выплаты ипотеки станут нереальными при удорожании продуктов, одежды, услуг и прочих жизненно важных моментов.

Еще меня очень насторожило принятие «солнцеликим» плавающей процентной ставки.

-Жилищный вопрос — это боль для многих. Энергичная и бесстрашная молодёжь будет покупать «бетон» в ипотеку. Другие ждать и надеяться, что цены на жильё скоро рухнут. Самое печальное во всём этом круговороте то, что с годами качество строительства всё падает и падает, а вот цена квадратного метра медленно, но верно растёт.

-Ничего не упадет и не скорректируется, цены могут только остановиться, падения не будет! Очень серьезная инфляционная нагрузка на строительные материалы (бетон, метал и т.д.)

-Гос-во начнет регулировать застройку, создавая дефицит, это позволит ценам держаться на прежнем уровне… То есть, просто немного откалибруют предложение…

-Государство может лишь начать выкупать квартиры у застройщиков, что они планировали и в прошлом году делать, но не понадобилось. Однако без роста реальных доходов населения в дальнейший серьезный уровень продаж я на верю, как и в рост благосостояния населения.

-Мой прогноз на 2021 год, рост (+ 4-5%). Возможно летом и произойдет незначительный откат, но осенью все равно поползут вверх. Хотя, если рубль укрепится (что маловероятно), возможно будет и меньше рост.

-Стройматериалы закупаются в валюте, вернее в рублях по валютным контрактам, это касается металла, пластиков, строительных смесей. Соответственно чем выше курс валюты, тем дороже сырье и материалы в рублях и как следствие дороже себестоимость жилья.

-Прокат закупается заграницей? цемент? смеси? понятно, на металл цены выросли — толко произошло это, если не ошибаюсь, в конце прошлого года. а когда ценник рванул вверх со ссылками в том числе на подорожавшую на целых 40% арматуру, которая составляет в себестоимости аж целых 5-6%? ага, и маржинальность стройки только официально процентов 400%.

и насчет валюты — тоже было популярно среди застройщиков. но тут внезапно сказали, что валюта будет снижаться еще дальше. и что вы думаете? через несколько дней очередное интервью такого же эксперта от застройщика, что «ну, вообще, валюта не имеет такого заметного вклада в себестоимость недвижимости, все основное покупается на родине, так что нет причин для удешевления».

-По факту прокат конечно закупается в России, но сырье из которого он произведен заводом производителем (в России) закупается за рубежом, смесей и пластиков это тоже касается, в связи с этим, они торгуют в euro и usd, потому как сами завязаны на курс. Да, все верно, арматура порядка 8% в монолитке (а в блочных порядка 35%) но в целом доля всех материалов в себестоимости = 60%, из них валютной составляющей порядка 40%

Теперь рассчитайте даже примитивным способом: Ср. стоимость однушки = 6 000 000 млн.,

40%= 2 400 000 млн.

Допустим курс поднимется на 10%, что повлечет абсолютное удорожание валютной составляющей на 240 000. Как ни крути, а стоимость валюты имеет прямое отношение к итоговой цене недвиги. Я не отвечаю конечно за точность пропорций, но судя по информации строительных и отраслевых сайтов, порядок примерно такой.

-А теперь представьте негативный сценарий развития в текущей фазе. Какие санкции прилетят за это? Представьте если Россия останется не только без SWIFT, но и хотя бы без чипов Intel, AMD, NVIDIA … то есть по сути без новых компьютеров, ноутбуков, телефонов и т.д. Ну, или будет программа «чипы в обмен на цветмет и иже». Точно население ринется скупать недвижку в этом случае? Уверены?

Строители могут поднять ценник насколько угодно («девальвация, цемент и арматура выросли в цене«), но на вторичке население спрос утащит в ноль, а продавать держателям придется. Это сегодня (редкая и исключительная исторически ситуация) т.н. «рынок продавца» и предложение в какой-то мере вымыло. Но жилья на руках у многих семей в количестве больше чем одно — очень и очень много. И его придется сбрасывать, чтобы было на что купить доширак и картошку в следующие годы. «Виртуальная» экономика Москвы начнет сдуваться. Кто будет тут жилье снимать?

-Вы о чем. В РФ все иначе, у нас народ будет брать хоть еще выше делай. Вон все по льготной ставке набрали себе от радости, но видно с математикой плохо, т.к. застройщики повысили цены на 10-15% и ваша льготная ипотечка превратилась в фарс и главное народ закредитовался. У нас хоть раздувай хоть не раздувай все работает не от эконом.законов, а управленческих решений тем кому что-то выгодно.

-А куда «квартирный магнатам» (те, кто владеет 10 и более квартирами) свои доходы вкладывать? Так и будут брать «долевки», обустраивать и сдавать. Инфляция и мизерный доход по вкладам толкают на биржи, но там опасно — пузыри уже перетекают один в другой (Маск в биткойн лоходоллары вкладывает). Цены на квартиры существенно могла бы снизить мода на частные дома, но большинство предпочитают иметь халупу в человейнике+дачу. Всех так и тянет толкаться в пробках и прижиматься в общественном транспорте.

 

Автор: ЖИВЕМ В РОССИИ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *